Éviter les conflits lors d’un achat immobilier en indivision entre concubins
Sécuriser l’achat immobilier de concubins suppose d’anticiper la répartition du financement, mais aussi les effets d’une séparation ou d’un décès. Lorsqu’un couple non marié acquiert un logement, le bien relève de l’indivision et chacun en devient propriétaire selon la quote-part inscrite dans l’acte notarié.
Des quotes-parts à fixer selon le financement de chaque concubin
Dans une acquisition en indivision, les droits respectifs des concubins sont déterminés par l’acte d’achat. Si celui-ci ne prévoit aucune répartition particulière, chaque acquéreur est présumé propriétaire de la moitié du bien.
Ces proportions doivent néanmoins correspondre aux sommes effectivement financées par chacun. Lorsque l’apport de l’un des concubins excède la quote-part qui lui est attribuée, l’écart peut faire naître une créance contre l’autre concubin ou contre l’indivision.
Au cours de la vie commune, celui qui rembourse le prêt au-delà de ce que prévoyait le plan de financement peut également réclamer une créance lors du partage ou de la séparation. Cette demande peut être fondée sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien mentionnées par l’article 815-13 du Code civil.
La séparation peut entraîner le partage ou la vente du logement
À la différence des époux, les concubins ne disposent d’aucun mécanisme spécifique permettant à l’un d’entre eux d’obtenir prioritairement la conservation du logement.
Chaque indivisaire peut donc demander à tout moment le partage de l’indivision. En l’absence d’accord, le bien peut être vendu, puis son prix réparti entre les propriétaires proportionnellement à leurs droits.
Lorsque l’un des anciens concubins demeure seul dans le logement après la rupture, il peut par ailleurs devoir verser une indemnité d’occupation à l’autre indivisaire.
La liquidation devient enfin plus délicate lorsque les contributions financières effectives ne coïncident pas avec les quotes-parts portées dans l’acte d’acquisition.
Le décès place le survivant en indivision avec les héritiers
Le concubin survivant ne bénéficie, en droit français, d’aucun droit successoral légal sur les biens de son partenaire décédé.
Sans disposition particulière, la quote-part du défunt est transmise à ses héritiers. Le survivant se retrouve alors en indivision avec les enfants ou les autres héritiers, lesquels peuvent, comme lui, demander le partage du logement.
Un testament peut contribuer à protéger le concubin survivant. Cette solution demeure toutefois limitée par la fiscalité applicable aux transmissions entre concubins, soumises à une taxation de 60 %.
L’anticipation permet de mieux sécuriser le projet immobilier
Simple et couramment utilisée par les couples non mariés, l’indivision impose néanmoins d’examiner en amont le financement de l’acquisition et les conséquences patrimoniales d’une rupture ou d’un décès.
L’intervention d’un notaire permet d’adapter l’opération à la situation du couple, d’anticiper les difficultés futures et, si nécessaire, de présenter l’option du PACS, ainsi que les différences et conséquences patrimoniales propres aux divers modes d’organisation de la vie commune.
Historique
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